Отказаться от принципов долевого строительства можно будет тогда, когда это не ухудшит предложение на рынке, когда банки активизируются и предложат покупателям такой же продукт, как предлагают застройщики, заявил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.
Вице-премьер РФ Игорь Шувалов объявил о намерении внести изменения в 214-й федеральный закон, регулирующий покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ), после чего в СМИ прозвучали мнения о том, что власти полностью запретят продажи жилья в строящихся домах. Чиновники рассказали РИА Новости, что речь на самом деле идет не о запрете, а об изменении схемы продажи квартир, которая, по их мнению, не приведет к подорожанию цены квадратного метра.
Банковская прослойка
Еще в прошлом году министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что механизм приобретения жилья через долевое строительство в будущем может быть изменен таким образом, чтобы покупатели имели дело с застройщиками через банки. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — сказал министр, пояснив, что отмена долевого строительства позволит исключить обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними.
По словам министра, отказаться от принципов долевого строительства можно будет тогда, когда это не ухудшит предложение на рынке, когда банки активизируются и предложат покупателям такой же продукт, как предлагают застройщики. Для перехода на новую систему понадобится минимум пять лет, отметил Мень.
В прошлую пятницу намерения изменить 214-й закон подтвердил первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов — в ходе заседания совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья он дал соответствующее поручение Минстрою. Предложение об изменении закона внес губернатор Московской области Андрей Воробьев. В его варианте, который цитировался в СМИ, предполагался полный отказ от схемы долевого строительства с 2020 года.
Представитель секретариата первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова пояснил РИА Новости, что застройщики по-прежнему смогут привлекать средства граждан на ранних стадиях строительства, хотя участникам строительного рынка придется повысить прозрачность своих услуг, предлагаемых гражданам-приобретателям жилья.
«Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация» — сказал собеседник агентства. По его словам, переход к новой системе долевого строительства в РФ не приведет к существенному росту цен на жилье.
В Минстрое РИА Новости также подтвердили, что речь о запрете на долевое строительство не идет.
Какие схемы предлагает рынок сегодня
Сегодня на отечественном рынке недвижимости есть несколько схем, по которым можно приобрести жилье в новостройке. При этом наиболее полно на сегодняшний день права покупателя защищают договоры долевого участия, оформленные в соответствии с 214-м федеральным законом, говорят эксперты.
ДДУ регулирует привлечение застройщиком средств граждан («дольщиков») на этапе строительства. 214 федеральный закон, согласно которому заключается ДДУ, принят в конце 2004 года с целью защиты прав и интересов покупателей строящегося жилья.
Приобрести строящееся жилье можно и посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В таком случае гражданин приобретает пай и вступает в кооператив, который в свою очередь является своего рода соинвестором застройщика. Между пайщиком и кооперативом заключается договор, который и подтверждает членство в кооперативе, и перечисляется взнос, равный стоимости квартиры. Как правило, ЖСК привлекательны более низкой стоимостью жилья. При этом договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации, а права и обязанности сторон (в том числе касающиеся сроков строительства) прописаны не столь чётко, как в ДДУ. Схожей схемой является ЖНК — жилищно-накопительный кооператив, но она распространена на рынке еще меньше, чем ЖСК.
Уже построенные и введенные в эксплуатацию дома продают по договорам купли-продажи и предварительным договорам купли-продажи, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.
Предварительный договор купли-продажи можно заключать только в момент, когда дом сдан в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще не оформлено, дополняет заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.
ДДУ вне конкуренции
«В течение последних лет доля новостроек, реализуемых по ДДУ, неуклонно растет, поскольку это наиболее прозрачная и безопасная схема для покупателя», — говорит Фонарева.
Как отмечал в конце 2014 года депутат Госдумы Александр Хинштейн, порядка 50% многоквартирных домов в России на тот момент возводилось за счет привлечения средств дольщиков. В Москве же и вовсе, по данным Москомстройинвеста, сегодня около 90% жилья строится с привлечением дольщиков.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая уточняет, что ДДУ защищает от случаев двойных продаж, поскольку каждый договор проходит обязательную регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В случае, если застройщик срывает сроки завершения строительства дома, покупатель с договором долевого участия имеет право взыскать неустойку. Также, согласно законодательству, при осмотре квартиры и перед подписанием акта приемки-передачи в случае наличия строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки. Кроме того, приобретая недвижимость по ДДУ, покупатель может быть уверен, что он сможет получить свою квартиру либо вернуть потраченные на нее средства, даже в случае банкротства застройщика, добавляет Фонарева.
Другие схемы не обладают подобными преимуществами, они менее прозрачны и не так хорошо защищают покупателя, отмечают эксперты.
Более того — власти нередко предостерегают от покупок по иным схемам, нежели по ДДУ. Так, представители Москомстройинвеста неоднократно предупреждали о том, что при покупке квартир через ЖСК граждане рискуют потерять деньги и не получить жилье. В качестве примера приводятся несколько проблемных объектов ГК «СУ-155», в которых продажи велись через ЖСК, но в настоящий момент жилье не построено и имеются сложности с документацией. О предварительных договорах купли-продажи в ведомстве вообще отзываются как о «серой» схеме, заявляя, что граждане в данном случае никоим образом не защищены законодательством, прежде всего от двойных продаж.
Зарубежный опыт
Говоря об иностранном опыте приобретения новостроек, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина отмечает, что схемы покупки новостроек за рубежом имеют ряд существенных отличий от схем, существующих на территории России. Например, в Великобритании, рассказывает она, как правило, для того, чтобы понравившуюся квартиру сняли с продажи, необходимо перечислить депозит в размере 5-20 тысяч фунтов на счет юристов застройщика. Перечисление депозита происходит не позднее чем через 48 часов после подписания формы бронирования. Одновременно с депозитом предоставляются копия паспорта и документы, подтверждающие адрес постоянной регистрации.
Далее, через 2-3 недели происходит обмен контрактами, и перечисляется всего 10% от стоимости объекта недвижимости. Подписывается предварительный договор, который хранится у юристов (можно сказать, что это аналог нашего долевого участия), затем обычно предоставляется беспроцентная рассрочка (цена закрепляется на момент подписания бронирования), 10% еще через 6 месяцев (после бронирования), 10% через 12 месяцев (после бронирования). Обычно, после внесения 30% инвестор уже имеет право перепродавать квартиру. Оставшиеся 70% от стоимости квартиры вносятся по окончанию строительства. Это стандартная схема, иногда бывает, что даже 80% вносится по окончанию.
«Безусловно, такая схема крайне привлекательная для инвесторов, примерно 90% наших покупателей приобретают новостройки на этапе строительства», — говорит Кузьмина. Причина не только в том, что это очень выгодно (цена может вырасти более чем на 20% с момента котлована до сдачи), но и в том, что достойное предложение к концу строительства найти крайне сложно. Кроме того, ипотека в большинстве зарубежных стран очень привлекательна, в среднем 2-3% годовых.
Директор по зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова отмечает, что, например, в той же в Великобритании все расчеты происходят через юристов. Покупатель перечисляет средства на счет юриста, далее после согласования и подписания договора купли-продажи юрист покупателя переводит деньги на счет юриста продавца. А вообще в Европе расчеты принято совершать через нотариусов, подчеркивает она.
Кроме того, из зарубежного опыта эксперты выделяют эффективность немецких строительных сберегательных касс (ССК), которые пытались внедрить и у нас, но воз, как говорится, и ныне там. Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский рассказывает, что основная задача классических немецких стройсберкасс (Bausparkasse) — обособить процентные ставки по жилищным займам от внешнего финансового рынка (например, сделав их независимыми от ключевой ставки) и гиперинфляции. Немецкие стройсберкассы — это, фактически, банки, которые занимаются только жилищным кредитованием.
Принцип классической работы ССК таков: если из двадцати желающих купить квартиру каждый может накопить в год лишь одну двадцатую долю стоимости недвижимости, то если все двадцать человек объединят свои сбережения — один из этих двадцати сможет купить жилье через год, но должен будет выплачивать его стоимость в дальнейшем, для того, чтобы каждый год один из этих двадцати мог справлять новоселье.
Что можно применить у нас
По мнению Литинецкой, отечественному рынку недвижимости, возможно, было бы полезным перенять некоторый опыт зарубежных стран. Прежде всего, необходимо, чтобы застройщики предоставляли больше гарантий дольщикам при их участии в строительстве, считает она. Во многих странах действует более простая система наказания недобросовестных застройщиков и взыскания неустойки. В России, к сожалению, до сих пор отсутствует стопроцентная гарантия возврата денежных средств при банкротстве девелопера, сетует эксперт.
Следует отметить, что в некоторых зарубежных странах для снижения возникновения риска обманутых покупателей практически отсутствует практика продажи жилья на стадии возведения дома. К примеру, в некоторых штатах США подавляющее большинство жилья на первичном рынке представлено в уже готовых зданиях. Российские власти тоже задумались об этом. Так, о необходимости отходить от долевого строительства в пользу продаж готового жилья заявлял зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Литинецкая, в свою очередь, говорит, что на данном этапе развития строительной отрасли в нашей стране такое невозможно. «Подавляющее большинство девелоперов ведут строительство на средства, полученные от реализации недвижимости в проекте. Мало у кого есть собственные деньги для реализации проекта без привлечения проектного финансирования или средств заемщиков», — говорит она.
С ней согласен и заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. «Лишать строительную отрасль такого инструмента неразумно», — говорит он. По его словам, с момента вступления в действие 214-го федерального закона, число обманутых дольщиков уменьшается. «Большинство проблем в Москве сейчас с объектами, которые продавались не по 214 ФЗ», — утверждает он
В целом, идеального подхода при продаже недвижимости на первичном рынке, который можно было бы «перенести» на наш рынок, просто не существует, уточняет Литинецкая. «Безусловно, здесь нужен индивидуальный подход. Главный вопрос — создание рынка недвижимости, при котором дольщик будет уверен в том, что его права полностью защищены и закон на его стороне», — заключает эксперт.