Роковым стал кредит в Татфондбанке, за который поручались Мусин, Корольков, Таймасов и Войтко. Гостиница и аквапарк — вне опасности
Проблемы с Татфондбанком раскалывают развлекательный комплекс «Ривьера» у Казанки надвое. Четырехэтажное здание с кинотеатром на днях выставили на банкротные торги. Руководство аквапарка подчеркивает, что у двух зданий самостоятельное управление, будет ли выкупать киноцентр нынешний собственник — неизвестно. По мнению экспертов «БИЗНЕС Online», стартовая цена вполне адекватная, чтобы привлечь инвесторов, но объект крупный и весьма нестандартный.
«АЛМАЗ СИНЕМА» И «ПАНОРАМА» СМЕНЯТ АРЕНДОДАТЕЛЯ?
О проведении торгов по продаже имущества обанкротившегося ЗАО РК «Ривьера» конкурсный управляющий Александр Кузьмин сообщил 1 апреля. Подать заявку можно с 8 апреля по 17 мая, а сами торги пройдут 21 мая на электронной площадке МЭТС. Объявление о продаже здания на берегу Казанки оперативно появилось и на сайте Avito — продавцом здесь выступает агент, Единая база залоговой недвижимости Lotbankrot. Цена в обоих объявлениях совпадает — 887,2 млн рублей.
В лот на продажу входит как четырехэтажное здание общей площадью 22,7 тыс. кв. м по адресу ул. Фатыха Амирхана, 1б, так и земельные участки под ним и рядом площадью 27,4 тыс. кв. метров. Здание киноцентра используется как досугово-развлекательный комплекс, в котором находятся принадлежащие арендаторам: кафе «Бабушкина сковородка», боулинг, многозальный кинотеатр сети «Алмаз Синема», 5D кинотеатр, концерт-холл «Эрмитаж», букмекерская компания «Спорт-прогноз», пивоваренный ресторан «Петцольдъ», ресторан японской кухни «Йохо», видовой ресторан «Панорама», ресторан «Каравелла», караоке-клуб Riva, «Джентльмен-клуб». В здании имеются офисные помещения, которые сдаются в аренду и используются для собственных нужд. Общая площадь помещений, сданных в аренду, по состоянию на 1 марта составляет 12 тыс. кв. м, то есть чуть больше половины.
Для участия в торгах необходимо до 17 мая внести задаток в 10% от стартовой цены, то есть около 89 млн рублей. К слову, как сказано в документах Кузьмина, само здание оценивается в 610 млн рублей, еще 162 и 94 млн стоят два земельных участка. По телефону, указанному в объявлении, нам уточнили, что в лот входят и парковки у кинотеатра, и пирс, выходящий на воду. На первых двух аукционах покупатели должны будут торговаться на повышение цены, а если покупатель не найдется, тогда объект выставят на публичное предложение, где цена будет падать. Пока что заявок на торги ни от кого не поступало.
По словам продавца, все арендаторы здания остаются на своих местах. Есть и желающие заехать в пустующие помещения — как только новый собственник вступит в свои права, они готовы подписать с ним договор. С нынешним набором арендаторов окупаемость объекта, по словам нашего собеседника, составляет 10 лет. А если заполнить все площади, то срок снизится до 6 лет.
В документах Кузьмина сказано, что лот обременен залогом в пользу ЗПИФ «Золотой город» под управлением ООО «Управляющая компания «Навигатор» (принадлежит ФК «Открытие»), так что если в ходе двух аукционов комплекс не будет продан, залоговый кредитор сможет при желании забрать его себе в приоритетном порядке.
ТРЕБОВАНИЯ В МИЛЛИАРД РУБЛЕЙ
«БИЗНЕС Online» отправил письменный запрос коммерческому директору УК «Казанская Ривьера» Елене Войтко. Она переадресовала наш запрос топ-менеджерам киноцентра, но на момент публикации ответа не поступило. Год назад в «Ривьере» нам подчеркивали, что у двух зданий — гостиницы с аквапарком и киноцентра — разные собственники и разное управление. Аоперационный директор развлекательного комплекса с кинотеатром Сергей Гололобов сообщал, что процедура наблюдения, введенная в ЗАО РК «Ривьера», не мешает киноцентру работать и предоставлять клиентам услуги в полном объеме. «В настоящий момент компания находится в диалоге с основным кредитором, о дальнейших действиях будет ясность позже», — говорил он тогда.
Инициатором банкротства ЗАО РК «Ривьера» выступило АСВ, представляющее интересы Татфондбанка. Процедуру наблюдения в компании ввели 16 января 2018 года, а 27 апреля признали ее банкротом. Согласно базе данных «Контур.Фокус», ЗАО «Развлекательный комплекс Ривьера» было учреждено в 2010 году кипрской Morlock Enterprises Ltd. Кто за ней стоит и остается ли она акционером по сей день, не раскрывается. Однако показательно, что в качестве третьих лиц к делу в качестве поручителей по кредиту привлечены сразу несколько человек. Это экс-предправления ТФБ Роберт Мусин, сооснователь «Сувара» Евгений Корольков, создатель игорной зоны «Азов Сити» Рашид Таймасов и экс-директор ООО «УК „Казанская Ривьера“» Иван Войтко.
Согласно материалам дела в августе-ноябре 2015 года и в ноябре 2016 года общество заключило три кредитных договора с Татфондбанком, по которым банк обязался выдать под 16% годовых почти 175 млн рублей. 135 млн долга остались невыплаченными, на них набежали проценты и пени. АСВ получило основание потребовать долг досрочно из-за того, что «обязательства исполнялись заемщиком ненадлежащим образом». Это были первые требования: далее ТФБ засыпал дело новыми исковыми суммами. На момент введения в «Ривьере» конкурсного производства кредиторские требования в реестре достигли 935 млн рублей. Практически вся сумма — требования Татфондбанка, и вероятно, она не окончательная.
По словам Гололобова, кредиты были получены на реализацию проекта океанариума. Как говорили ранее представители «Ривьеры», он должен был разместиться на территории парковки между развлекательным комплексом и гостиницей, на строительство необходимо около двух лет. Объем инвестиций оценивался более чем в миллиард рублей. Общая площадь комплекса — более 9,3 тыс. кв. метров, а главной изюминкой должен был стать гигантский аквариум с обитателями морей и смотровой площадкой. Стройку планировали начать в 2017 году, однако к работам таки и не приступили.
Впрочем, на дно комплекс утянуло, судя по всему, участие в различных сложных финансовых схемах Мусина и близких к нему структур. Например, ЗАО «РК «Ривьера»» в компании мусинских ООО «Новая нефтехимия», ООО «Газовик» и ООО «ТФБ Финанс» было привлечено в качестве третьего лица и залогодателя к разбирательству АСВ с подконтрольным СИНХу «Фондом содействия развитию физической культуры и спорту» (ныне переименован в «Фонд «Восход»). Напомним, речь идет о сумме в 2,1 млрд рублей — это часть долгов, которые ФК «Рубин» наделал за свои чемпионские годы.
«ЦЕНА НОРМАЛЬНАЯ, РАБОЧАЯ, С КОТОРОЙ МОЖНО НАЧИНАТЬ ПЕРЕГОВОРЫ»
Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты рассказали, кому может быть интересен развлекательный комплекс, и дали свои прогнозы, как могут развиваться события на торгах.
Мурат Ахмеров — владелец казанской консалтинговой компании A-Development:
— Информация о том, что комплекс банкротится и продается, уже давно ходит. Тут, видимо, уже в открытую пошли.
По цене. Есть три метода оценки: затратный, сравнительный и доходный. Затратный, наверное, придется очень долго считать, но, мне кажется, он составит примерно около 50–60 тысяч рублей за «квадрат». При цене в 887 миллионов получается 39 тысяч за «квадрат»… В принципе, цена получается нормальная, рабочая, стартовая, с которой можно начинать переговоры. Давайте посмотрим по инфраструктуре комплекса. Есть ресторан «Каравелла», есть японский ресторан, пивоварня «Петцольдъ», кинотеатр на втором этаже, ночной клуб, конференц-залы… В принципе, цена получается вполне нормальная. Она не завышена точно.
Кому может быть интересно? Тут нужно понимать по составляющим. Вот по ресторану «Петцольдъ» и японскому ресторану арендаторами являются OFS Михаила Клопоуха и Константина Борисова. Не могу сказать по их арендной ставке, но, наверное, по первому этажу ставка рублей в 800 рублей [за квадратный метр в месяц] могла бы быть уместна. На втором этаже — кинотеатр, и надо смотреть, какие у них условия контракта, но, мне кажется, там не больше 500 рублей [за квадратный метр]. Конференц-зал — это вообще отдельный вид бизнеса. У ночного клуба там, наверное, квадратный метр в районе 500 рублей. Единственное, что нужно понимать, — это же не классический арендный бизнес. Но в принципе, локация хорошая, у Казанки, место статное.
Кто может купить в Казани? Сложно предположить. Объект большой, ценник большой. В республике не так много людей, у кого есть такие деньги. Если под займы от оборота проекта, то первоначальный взнос может составить 200–300 миллионов рублей. Но надо помнить, что имея в кармане 300 миллионов, можно купить торговый центр, такие предложения на рынке сегодня есть в Казани. Имея такие деньги на руках, можно 7–8 тысяч квадратных метров, заполненных арендаторами, приобрести. Поэтому я думаю, что торги пойдут на снижение. Этого исключать никак нельзя. Потому что это все-таки не типичный торговый центр, а развлекательный объект. Цена может пойти на снижение вплоть до 30 тысяч рублей за «квадрат» (до 680 миллионов рублей — прим. ред.)
Есть ли возможности переформатирования объекта? Кинотеатр сложно переформатировать, потому что они же строятся изначально под требования: высокие потолки, отсутствие окон… Первый этаж останется как ретейл, со ставкой на уровне рыночной. Что касается ночного клуба… Интересно было бы взглянуть на данные по доходной составляющей — сколько они приносят? Потом интересно было узнать, попадают ли они в перечень объектов торговых объектов свыше 2 тысяч метров, где больше 30% — торговые площади… Там налог платится с кадастровой стоимости. Если нет, то это добавляет налоговых расходов миллионов 5–8 в месяц, что считается значительным.
Этот комплекс вполне может и самостоятельно работать, без привязки к гостинице и аквапарку. Объект хороший, нормальный. Он мне нравится. Думаю, можно из него нормальный арендный поток сформировать. Но если рассматривать ожидания инвесторов, имеющих такие суммы, то они рассматривают от арендного дохода 7-8 летнюю окупаемость от 13 до 15% годовых. К сожалению, нет данных по коммерции, сколько он приносит, сколько уходит на расходную часть. Поэтому пока можно говорить только о такой оценке.
Леонид Рахимов — эксперт по коммерческой недвижимости, бывший управляющий ТЦ XL:
— Цена соответствует затратам, которые были понесены на строительство этого комплекса в 2005–2006 годах. Тогда это было 30 с лишним миллионов долларов. Если здраво оценивать всю эту кашу, которая тут творится… Вот люди потратили 30 миллионов долларов на строительство комплекса. А сейчас пытаются кое-как вернуть 10 миллионов. Вот вам и весь бизнес в России… Ценник так-то невысокий, если на сегодняшние цены переводить. Дешевле сотки ничего не найдешь. А здание хорошее, симпатичное, многофункциональное. Если найдется какой-то инвестор, то всегда сможет там что-то разместить.
Если убрать кинотеатр, то вообще все хорошо можно устроить. Там хорошее панорамное остекление на Казанку. Если кинотеатр потом перепродать, то можно к очень хорошим концептам переходить.
Окупится ли? Смотря по какой цене покупать. Если я правильно понимаю, там все в рамках банкротства. С одной стороны, банкротство — это несчастье, горе и какие-то неприятные процедуры с изменением личного статуса. А для кого-то это отличная возможность купить за 100 миллионов то, что стоит миллиард. И цена вполне может упасть и до таких значений — 100–200 миллионов. Вот купили же «Мариотт». (Казанский отель «Мариотт» был выкупленв сентябре 2018 года за 650 млн рублей, вдвое ниже стартовой цены — прим. ред.) То есть взяли деньги из собственного же банка, купили этот актив, сейчас его отполируют и продадут в 2 раза дороже и станут богатыми людьми. То же самое и здесь.
В общем, покупатель найдется в любом случае. Но не знаю, будет ли он из Казани или нет. Это будет концепт, связанный с развлечением и питанием: рестораны, кафе, большой фуд-корт. Единственная проблема этого здания — это кинотеатр. Если его кто-то купит или возьмет под управление, то все прекрасно. А так под рестораны все очень прекрасно режется, собирается.
