В первом квартале 2015 года Минэкономразвития РФ зафиксировало трехпроцентный спад реальных доходов населения, пропорционально отразившийся как на товарообороте, так и на структуре потребления. Как сказался кризис на динамике развития торговли? Какие ее форматы предпочитают архангелогородцы? Каков спрос на коммерческую недвижимость и кто открывает магазины? Чтобы ответить на эти вопросы, мы продолжаем цикл публикаций о текущем состоянии отрасли.
Гипермаркеты на подходе
Даже при беглом обзоре торговых площадей Архангельска становится очевидным снижение доли локальных операторов на фоне роста активности франчайзи и федеральных сетей. Особенно ярко прослеживается изменение баланса в двух крупнейших на сегодняшний день торгово-развлекательных комплексах, сданных в эксплуатацию в прошлом году, – «Европарке» (35 тысяч кв. м)
ГК «Регион» и «Титан-арене» (60 тысяч кв. м) ГК «Титан». Оба центра строились в расчете на якорных арендаторов. В первом случае это супермаркеты O’Stin, «Детский мир», «Спортмастер», во втором – H&M, Benneton, Pull&Bear, Bershka, InCity, Oggi, Nike, Adidas, Reebok.
Ведется строительство еще двух крупномасштабных ТРЦ – «Рио» (50 тысяч кв. м) российского холдинга Tashir Group на улице Тыко Вылки и «Макси» (62,7 тысячи кв. м) вологодской компании «Макси Девелопмент» на Ленинградском проспекте. Первые этажи этих объектов предназначены для федеральных ритейлеров продовольственных товаров – к нам идут «Седьмой континент» (Москва) и «Лента» (Петербург). Таким образом, к 2016 году общая площадь торговых площадей не только оправдает смелые прогнозы двухлетней давности (175, 6 тысяч кв. м), но и превысит 200 тысяч кв. метров.
По данным регионального министерства АПК и торговли, формат супермаркетов предпочитает 40% городского населения – в отличие от Москвы, где с конца прошлого года наблюдается отток арендаторов из ТРЦ в небольшие специализированные магазины. Крупных федеральных ритейлеров и девелоперов, устремившихся между кризисами в города с населением менее 500 тысяч, доброжелательно встречают в регионах, предлагая им налоговые льготы, и на смену супермаркетам приходят гипермаркеты.
Ставки могут снизиться?
«Спрос на коммерческую недвижимость, включая базы и складские помещения, остался примерно таким же, как в конце прошлого года, когда снижение количества продаж только наметилось, – сообщил председатель Гильдии риэлторов Архангельской области Василий ЛЫТКИН. – Пока волны кризиса достигают нашего города, они сглаживаются. Знаем, что спад есть, но до сих пор остро его не ощутили. Среди коммерсантов по-прежнему наиболее популярна так называемая первая линия – Троицкий проспект и прилегающая к нему часть Воскресенской. Владельцы выжидают и не продают свои торговые площади. Таких предложений почти нет, а если и появляются, то по зашкаливающей цене более 100 тысяч рублей за квадратный метр. Другое дело – аренда».
По оптимистичному сценарию архангельской гильдии риэлторов, арендные ставки на рынке торговой недвижимости Архангельска для неякорных арендаторов в ближайшем будущем снизятся примерно на треть. Уровень и объем вакантных площадей вырастут, а предложение стабилизируется. Для якорных арендаторов ставки могут опуститься вплоть до уровня эксплуатационных расходов. Наблюдается ли снижение расценок на аренду в настоящее время? Незначительное, как удалось выяснить.
Уступки для франчайзи
С появлением торгово-развлекательных комплексов закрылись отдельные сетевые магазины (Nike, Adidas, «Спортмастер», «Красный куб» и др.). В результате освободились и до сих пор остаются невостребованными торговые площади вдоль Воскресенской, особенно много их в Привокзальном микрорайоне. Не исключено, что со временем эти помещения попадут в поле зрения создателей недорогих хостелов. Сейчас они входят в моду. Покинутые объекты в центре Архангельска перестраиваются под офисы или престижное жилье. И, тем не менее, риэлторы ежедневно отвечают на запросы потенциальных арендаторов, желающих торговать.
«С мая наблюдается сезонное снижение спроса на аренду коммерческой недвижимости, но в другое время года он сохраняется и довольно устойчив, – рассказывает начальник отдела коммерческой недвижимости РА «Регион-С» Татьяна ГОНЧАРОВА. – Чаще всего к нам обращаются держатели франшиз. Чтобы их зацепить, арендодатели идут на разнообразные уступки: предоставляют «арендные каникулы» на время ремонта, торговое оборудование и скидки на период раскрутки, помогают в обустройстве торгового зала. Главное, чтобы помещение не простаивало. Лучше сравнительно небольшой доход, чем простой, а значит, убытки. Однако арендные ставки за полгода снизились незначительно – всего на 5-8 процентов».
Даже в новейших торгово-развлекательных комплексах – особенно на верхних этажах – ежемесячно освобождаются торговые площади (в связи с сокращением затрат на аренду, банкротством владельцев или уходом иностранных брендов с российского рынка). Недостатка в предложениях ожидать не приходится, но и говорить об избытке, скорее всего, преждевременно. Новоявленные арендаторы не очень-то стремятся осваивать пространства, удаленные от первой линии.
Как правило, держателям франшиз требуются помещения на центральных проспектах и улицах: с высокой проходимостью, площадью более 150 метров, нередко – с отдельным входом и определенным количеством парковочных мест. С другой стороны, поступает немало запросов на небольшой метраж от смежных с торговлей быстро окупающихся сервисов – предприятий быстрого питания, кальянных, кинотеатров 3D и 5D, игровых комнат для детей и других видов индустрии развлечений. В принципе, все это укладывается в концепцию торгово-развлекательных комплексов для семейного отдыха, которые можно смело назвать востребованными.
Есть две точки зрения на обеспеченность архангелогородцев торговыми площадями. Одна официальная: их совокупная площадь втрое перекрывает потребности жителей. Другая коммерческая – ее высказывают девелоперы и собственники отделов: городу нужна не просто качественная торговая недвижимость, но рост культуры торговли. Определяя соотношение совокупного метража и численности населения, нужно учитывать не только число жителей областного центра, но и примерно 40 тысяч новодвинцев, 180 тысяч северодвинцев, а также жителей малых городов, которые периодически приезжают в Архангельск за плановыми покупками. Пока торговля развивается непропорционально даже в городской черте, но мы уже начали привыкать к эскалаторам, разнообразию предложений и новым коллекциям сезона, дружелюбной улыбке продавца и другим бытовым «мелочам», от которых было бы прискорбно отказаться.
Советы начинающему предпринимателю от гильдии риэлторов
- Если вы отважились открыть свое дело в торговле или сфере услуг, внимательно изучите все предложения. Первая линия не гарантирует успешный старт: не исключено, что там вам придется работать только на аренду.
- Ориентируйтесь на динамично развивающиеся «спальные» микрорайоны (к примеру, 6-й и 7-й), где ниже расценки на аренду и выше неудовлетворенный спрос.
- Начинайте с тех товаров и услуг, которые быстро окупаются и не требуют основательных затрат на недвижимость. Крошечная кондитерская шаговой доступности бывает куда более прибыльной, чем мебельный салон.