Арендаторы смогут разрывать договоры без штрафов
Добросовестные арендаторы могут получить право в одностороннем порядке разрывать договоры с собственниками помещений без штрафов. Это предлагает законопроект, внесенный правительством России в Госдуму для поддержки экономики и предотвращения последствий от коронавируса. Документ получил одобрение профильных комитетов и правового управления Госдумы, следует из информации на сайте системы обеспечения законодательной деятельности.
Компании получат право досрочно расторгнуть договор с владельцами помещений, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50% с введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Они также смогут требовать вернуть обеспечительный платеж.
Сейчас практически все собственники коммерческой недвижимости договариваются с арендаторами о новых условиях и законопроект, безусловно, в краткосрочной перспективе даст арендаторам преимущество в переговорах, отмечает руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Но, по его словам, в будущем это может больно ударить по самим компаниям: владельцы помещений будут вынуждены для защиты своих интересов заключать договоры на короткие сроки. А это значит, что арендаторы не смогут планировать финансовый поток надолго.
Принятие такого закона сильно скажется и на инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, предупреждает Соколов. Он напоминает: именно от надежности арендного потока зависит капитализация торговых центров и офисов. В новых условиях торговые центры и офисы перестанут быть инвестиционными инструментами, резюмирует он.
Опрошенные «Ведомостями» владельцы коммерческой недвижимости согласны с Соколовым.
Арендодатели несут множество расходов, от которых нельзя отказаться, включая налоги, единственный источник дохода – арендные платежи, напоминает первый заместитель гендиректора AFI Development Евгений Поташников. Если арендаторы начнут массово разрывать договоры, собственники помещений не смогут платить банкам и работникам, предупредил он. Все это, по его словам, приведет к массовым банкротствам в отрасли, закрытию части важных городских объектов, увольнениям.
Отрасль уже на пороге массовых банкротств и безработицы, а власти продолжают лезть в отношения арендодателей и арендаторов вместо того, чтобы для поддержки бизнеса освободить его от налогов и выделить дотации, как в других странах, возмущается владелец группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев.
«Законопроект дает арендаторам необоснованные преимущества, нарушая принцип равенства, предусмотренный Гражданским кодексом», – считает Поташников. Партнер юридической компании НАФКО Павел Иккерт напоминает, что по Гражданскому кодексу у стороны, досрочно разрывающей договор, могут возникнуть обязательства перед контрагентом по уплате штрафов, неустоек, упущенной выгоды или убытков, если это предусмотрено контрактом.
Такой законопроект – шаг в сторону арендатора, считает гендиректор «Региондевелопмента» Ольга Вальчук: «А где шаг навстречу собственникам помещений? Где компенсация НДС, налога на прибыль, отсрочка уплаты процентов по кредитам?» Вальчук считает, что инициатива правительства приведет к закрытию части торговых центров.
Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко опасается, что мерой могут воспользоваться недобросовестные арендаторы. Многие компании открывали много торговых точек для захвата рынка и увеличения выручки. А теперь они, по ее словам, будут использовать возможность отказаться от обязательств по некоторым площадкам. А арендодатели обязаны взять на себя убытки от расторжения, это могут быть как краткосрочные договоры с несетевыми операторами, так и длительные – с якорными арендаторами сроком до 10 лет.
Иккерт также обращает внимание: по проекту закона на расторжение договора может претендовать только добросовестный арендатор, а срок, в течение которого он должен не допускать нарушений, не установлен. Это, по его словам, дает возможность владельцам помещений отказывать в разрыве контракта при наличии просрочки по платежам, допущенной с заключения договора. «Исключительно дисциплинированных арендаторов, которые никогда не допускали даже незначительных нарушений, немного», – предполагает Иккерт.
Компании смогут не возвращать обеспечительный платеж, если «не исполнены обязательства, не связанные с оплатой аренды», указывает Иккерт. Пояснений, что имеется в виду, пока нет. Поэтому, по словам юриста, даже несвоевременная уборка новогодней иллюминации, если это прописано в договоре, дает право арендодателю отказать в возврате обеспечения. Иккерт также предполагает, что некоторые арендаторы могут занизить выручку на время ограничительных мер, чтобы иметь возможность разорвать договор: в отличие от предоставления заведомо недостоверных сведений налоговому органу это преступлением не является.
Российский союз торговых центров (РСТЦ) уже направил письмо председателю комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрею Макарову. Союз просит не принимать законопроект и включить торговые комплексы в список наиболее пострадавших отраслей. РСТЦ также предлагает отменить часть налогов и субсидировать ставку по кредитам. Объекты сейчас полностью лишены дохода, а на восстановление выручки до уровня 2019 г. уйдет даже по оптимистичному сценарию 9–15 месяцев, сказано в письме. Там же говорится, что торговые центры могут допустить дефолт по кредитам на 2 трлн руб.
«Ведомости» направили запросы в Минэкономразвития, которое разрабатывало законопроект, а также в комитет Госдумы по бюджету и налогам.
