Объем продаж новостроек в Подмосковье может упасть до 30%, уверена министр стройкомплекса Московской области Марина Оглоблина
Психология инвесторов поменялась, считает Марина Оглоблина
C 1 января выдача разрешений на любое строительство, кроме индивидуального жилищного, перешла от муниципалитетов к субъектам Федерации. В Подмосковье этим занимается министерство строительного комплекса. Его глава Марина Оглоблина рассказала «Ведомостям», какие проекты сейчас интересны инвесторам в Подмосковье, какие антикризисные меры в помощь застройщикам принимают чиновники и какие задачи власти поставили перед собой на этот год.
– Сколько разрешений на строительство в Подмосковье выдано с начала года?
– К середине марта выдано 132 разрешения. Срок их выдачи – 10 дней – стараемся выдерживать.
– Что хотят строить в области?
– Из тех разрешений, что уже выданы, – почти пополам жилье и нежилье. Если их делить по объему, то две трети – объекты до 1500 кв. м, остальные – 5000, 10 000–15 000 кв. м и больше. Люди хотят строить магазины, склады, производственные центры, детсады, школы, поликлиники. Жилые дома – в основном новые корпуса строящихся микрорайонов.
– Область сейчас стимулирует застройщиков исполнять 214-ФЗ, инициировала подписание соответствующей хартии. Ее подписали даже те компании, которые, как, например, ПИК или «СУ-155», по 214-ФЗ жилье не продают. Как их обязать?
– Ну что значит «не продают»? Не продавали. 95% новых проектов, начатых в прошлом году, реализуются по 214-ФЗ. Но большинство раннее начатых проектов действительно продается по разным схемам, включая жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Мы сейчас внимательно смотрим за теми застройщиками, которые работают, привлекая деньги дольщиков не по 214-ФЗ. Но ведь и ЖСК – это разрешенная законом схема. Покупатели по-прежнему на нее соглашаются, несмотря на большую разъяснительную работу, которую ведет министерство. Они считают, что для них это приемлемо.
– А потом стоят с пикетом перед зданием правительства: «Верните деньги за квартиру». Я на интервью шла, видела.
– Опять кто-то стоит? Это последствия того, что люди, когда несли деньги застройщику, не смотрели на условия покупки жилья, а думали, что купят его дешевле.
– Что область делает с объектами, которые строились как ЖСК, а сейчас, например, не могут подключиться к коммуникациям?
– С такими объектами сложная ситуация, новые контролировать легче. Безусловно, мы проводим беседы с инвестором. Ставим вопрос об ужесточении контроля за такими домами со стороны госстройнадзора. Госстройнадзор с прошлого года начал контролировать не только качество, но и сроки строительства.
Мы также смотрим, как выполняются обязательства по проектам планировки. Раньше это сложнее было делать, так как была раздробленность ведомственных полномочий. Сейчас ситуация осложнилась непростыми экономическими условиями. Происходит спад платежеспособного спроса. Но если у некоторых застройщиков объем продаж упал, у других он вырос. И вырос у тех, у кого дома не самые дешевые. Такова психология покупателей.
– Мне кажется, сейчас она почти у всех одна – урезать расходы и затаиться.
– Те, кто постарше, вспоминают прошлые кризисы – и 1998, и 2008 гг. – и осторожничают. Но активность все равно есть: люди с проектами приходят, мы проекты рассматриваем. Например, компания «Химки-2» хочет строить на арендованном ими участке ТПУ в Химках. Говорят, подсчитали, что срок окупаемости – восемь лет и им это подходит.
– Психология инвесторов меняется и они соглашаются на строительство объектов с увеличением сроков окупаемости?
– Она уже поменялась. Вот у меня на столе лежат проекты по строительству промышленных, торговых объектов. Например, инвесторы хотят строить торговый центр «Ермолино» на 20 000 кв. м в Ленинском районе. В Звенигороде ООО «Светлое будущее» намерено развивать проект комплексного развития территории, концепцию уже подготовило. Есть заявки на общеобразовательные учреждения, малоэтажную жилую застройку. Приходят и с концепциями, и с проработанными проектами. Международные консультанты в феврале предложили нам программу индустриального развития.
– Консультанты в свое время убеждали девелоперов, что нужно строить офисы. Сейчас в Москве объекты стоят незаполненные. Как в Подмосковье обстоят дела с офисными проектами?
– Для области важно, чтобы люди не только покупали здесь жилье, но и организовывали бизнес. 17 февраля был объявлен открытый аукцион на строительство офисного кластера «Одинцово-1» (400 000 кв. м жилья, 200 000 кв. м офисов). В конце марта подведем итоги. Мы считаем, что он будет востребован для бэк-офисов или для размещения IT-компаний.
– В 2015 г. область не прогнозирует спада строительства? Заместитель председателя правительства МО Герман Елянюшкин в интервью «Ведомостям» говорил о 15 млн кв. м, которые должны сдать в этом году.
– В целом, включая жилье, в том числе и ИЖС, нежилую застройку, социальные объекты и т. п., это возможно. Но сейчас сложно делать прогнозы. Все зависит от ряда факторов. В том числе от процентных ставок по кредитам, от курса доллара, от величины инфляции и т. п. При негативном сценарии развития событий эксперты оценивают падение рынка недвижимости в Подмосковье в 30%. Однако мы стараемся придерживаться позитивного сценария и считаем, что поддержка рынка стройкомплексом Московской области позволит как минимум стабилизировать ситуацию на уровне 2014 г.
Правительство Подмосковья инициировало в федеральных министерствах принятие решения о социальной ипотечной ставке на уровне 12–13%, что фактически станет субсидированием покупки квартир.
– Субсидирование ставки экономисты называют больше популистской мерой, нежели реальной помощью сектору.
– Я бы назвала это психологической мерой. Все-таки человеку легче платить по ставке 13%, а не 18%. Сейчас застройщики делают собственные ипотечные программы – «Мортон», Urban Group, ПИК и др. Проблема в другом: чтобы официально получить ипотеку, надо подтверждать доходы.
– А в кризис многие компании уходят в серые схемы.
– К сожалению. Но даже в нынешней сложной экономической ситуации стройка будет продолжаться. Хотя и банкротств, увы, не избежать – и не факт, что это будут мелкие компании. Многие наши «однопроектники» работают на своих деньгах и сейчас объекты либо достроили, либо достраивают.
Крупные застройщики работают на 20–30% своих средств, на остальные открывают кредитную линию. Если деньги населения поступают в достаточном объеме, они этот кредит не трогают. Я не думаю, что в общем обороте крупных девелоперов кредиты составляют больше 20–30%. Но если у них не будет дальнейшего потока денег от покупателей, со стройкой начнутся проблемы.
В прошлый кризис были ситуации, когда девелоперы продавали квартиры себе в убыток – хотели продать побыстрее. Они – первые кандидаты на банкротство. Поэтому мы в хартии записали, что инвесторы-застройщики берут на себя обязательства не допускать случаев недобросовестной конкуренции.
– Но один из крупных девелоперов заявил, что, если кому-то будет нужно, он пойдет на демпинг и никакая хартия его не остановит.
– Это вопрос его профессиональной чести. Но думаю, что застройщики сейчас изо всех сил будут стремиться строить и выполнять взятые обязательства. Так как все прекрасно понимают: когда рынок сжимается, остановка даже одного объекта дает покупателям негативный сигнал.
– На круглом столе «Ведомости. Недвижимости» девелоперы говорили, что будут ускорять стройки.
– Здесь важны и другие факторы – и не только на уровне субъекта Федерации. Помните, была прошлая кризисная история, когда невероятными темпами дорожал цемент? Решения по недопущению ценового сговора принимались правительством России. В этот кризис дорожает арматура, есть сведения, что уже на 40% – а это, как и цемент, один из основных материалов строительства. Остальные стройматериалы дорожают на пару процентов, что укладывается в нормальную экономическую логику. Нужен комплекс сбалансированных мер, которые могут поддержать строительство.
– Бюджетные заказы?
– В Москве – да, но не в области. Бюджеты наших субъектов несравнимы, хотя и у Подмосковья есть адресная инвестиционная программа. Я считаю, что сейчас нужно четко выявить болевые точки и те отрасли, которые следует поддерживать и которые могут вызвать инвестиционный интерес. Им и надо помогать.
– На рынке муссируются идеи, что нам могут помочь дешевые китайские деньги.
– Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Китайские кредиты связаны с рядом условий: поставки их продукции, использование их рабочей силы и т. д. Продукция может быть дешевой, но на ее последующее обслуживание можно потратить слишком много. Но мы приветствуем любых предпринимателей из любых стран, готовых вкладывать у нас деньги.
Несмотря на кризисные тенденции, оттока иностранных инвесторов пока не наблюдается. Строятся гипермаркеты «Леруа Мерлен», «Ашаны», «Атак», пищевые концерны. Реализован ряд производственных проектов: заводы «Витра-сантехника» мощностью 250 000 штук сантехнических изделий в Серпуховском районе, «Замбаити» мощностью 3 млн рулонов обоев в Ступинском районе, цех «Профайн рус» мощностью 26 000 т полимерной смеси в Воскресенском районе. В развитие производства в 2014 г. в Подмосковье было вложено 10,34 млрд руб., в этом году ожидается завершение 11 крупных инвестпроектов с объемом капитальных вложений в 22,6 млрд руб. Импортозамещение становится необходимостью для нормального ведения бизнеса в России, и область – не исключение.
– Какие еще антикризисные меры принимаются?
– Принят закон о возможности бесплатного предоставления публичных земельных участков под различные виды застройки. Инвесторы смогут получать участки под системообразующие, социальные и другие важные для развития области проекты.
Есть намерение создавать сеть индустриальных парков, и область заявила, что готова взять на себя подведение коммуникаций и дорог. Они будут создаваться под будущих резидентов. Это реально будет антикризисная мера, так как подсоединение к сетям всегда было тяжелой задачей для застройщиков.
– Новые сети будут присоединяться к старым, изношенным?
– Инфраструктура в ближнем Подмосковье в новых комплексных проектах построена с нуля. Сети изношены в основном за 60-м км.
– Область намерена добиваться пересмотра механизма платежей за подсоединение к сетям? Чтобы девелоперы платили естественным монополиям не сразу, а хотя бы в рассрочку.
– А что – застройщики говорили, что у них такая проблема?
– Областные не жаловались, жаловались девелоперы других регионов.
– Область уже идет навстречу девелоперам. Изменила размер платы за изменение вида разрешенного использования земли, сделала его дифференцированным. Но застройщики просят предоставить рассрочку – ведь сначала им приходится платить из своих денег, до того как к ним начинают поступать средства от покупателей [квартир].
Для инвесторов важно отрегулировать сроки передачи социальных учреждений и дорог муниципалитетам. Это была и проблема Москвы: такие объекты всегда передавались долго и неохотно. Но если в «жирные» годы девелоперы не особо считали расходы, то сейчас начали считать каждую копейку.
– В том числе и на рабочую силу?
– В области много квалифицированных трудовых ресурсов, но сильно развита трудовая миграция. Если получится все, что задумано, – а я надеюсь, что получится, – то люди будут работать рядом с домом, а не тратить на дорогу к работе по 2–3 часа в день.
– И в Москву ездить перестанут?
– Почему бы и нет? Какая сейчас в столице средняя зарплата? Часть ее все равно уходит или на бензин, или на проезд. Комфорт определяется не количеством денег, а качеством жизни.