Разорители застройщиков найдены
В рамках IV конференции «Девелопмент: точки изменений 2016», проходившей в последней декаде апреля, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что рассматривается возможность внесения в закон № 214-ФЗ очередных изменений. Только на этот раз поправки должны будут защитить ни много ни мало самих застройщиков от недобросовестных дольщиков!
Спасите обманутых застройщиков
И это при том, что улицы и проспекты крупных городов России что-то не пестрят демонстрациями и пикетами, в которых обманутые застройщики умоляют правительство защитить их от произвола дольщиков, а совсем наоборот. Неужели проблема недобросовестных покупателей сейчас настолько актуальна, что без корректировки законодательства уже не обойтись?
«СП» задала вопрос нескольким экспертам — в чем же конкретно выражается эта самая недобросовестность, и насколько сильно от нее в реальности страдают застройщики?
Да, заявил представителям СМИ Никита Стасишин, директор жилищного департамента ведомства, у дольщиков есть возможность не принять готовую квартиру. Участники долевого строительства не подписывают акты приема-передачи и обращаются сначала к застройщику, а потом в суд с просьбой расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и, соответственно, получить денежную компенсацию за нарушение сроков передачи жилья. И вот этот самый процесс передачи чиновники и собираются четко, пошагово, регламентировать. Поскольку девелоперское сообщество не имеет никаких механизмов защиты от граждан, которые наживаются на застройщиках подобным образом.
И хотя многие опрошенные «СП» девелоперы признались, что с такой проблемой никогда не сталкивались, прецеденты, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, имеют место быть.
— Мы говорим, — уточняет он, — именно о тех случаях, когда в заявлении об одностороннем отказе от приема квартиры и расторжении ДДУ не указываются значимые, ощутимые причины или недостатки принимаемого объекта. Например, совсем недавно клиент захотел вернуть нам квартиру, поскольку его не устраивал элемент конструктива (не несущий) в приобретенном им жилье. Покупатель подал иск в суд, и тот встал на сторону покупателя. Такие участники долевого строительства обращаются и за оплатой «неустойки» за пользование деньгами. Поскольку видимой причины не обнаруживается, складывается впечатление, что некоторые граждане «зарабатывают» подобным образом. Застройщики в таком случае несут расходы на рекламу и продвижение объекта, на оплату неустойки покупателю после того, как ему «не понравилось» приобретенное жилье, в случае положительного решения суда о расторжении, а также, если жилье уже готово, на эксплуатацию готовой квартиры до момента нахождения нового клиента. Да, подобных прецедентов в общем объеме сделок не так много, но они, тем не менее, есть. И это нас, как застройщика, не может не настораживать.
При этом, отмечает руководитель юридического департамента входящего в Ассоциацию застройщиков Московской области семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает в большей степени ответственность застройщика при нарушении прав участника долевого строительства. И практически не содержит реальных инструментов влияния застройщика на недобросовестных дольщиков.
— Материальная ответственность самого дольщика, — обращает внимание эксперт, — предусмотрена только в случае невнесения оплаты за объект долевого строительства, но не предусмотрена в случае уклонения от принятия объекта. Четкая и прозрачная регламентация процедуры приема-передачи введенного в эксплуатацию объекта долевого строительства, подкрепленная ответственностью не только застройщика, но и дольщика, в случае нарушения сроков принятия объекта или необоснованного отказа от его принятия, обезопасит застройщиков от злоупотреблений.
Но если на этом фоне девелоперам будут сделаны дополнительные послабления, то для отрасли это станет шагом назад, уверена гендиректор IKON Development Евгения Акимова. В законе и так уже четко прописаны условия, при которых дольщик может не принять квартиру у застройщика и вернуть деньги, поддерживает коллегу вице-президент ГК «Сапсан» Светлана Шмакова. «К примеру, — говорит она, — если дольщику передают ключи без нарушения сроков, указанных в ДДУ, и квартира соответствует строительным требованиям, то ни один суд не удовлетворит иск о возврате денежных средств».
Поможет или помешает?
Однако, похоже, Минстрой всерьез намеревается изменить положение дел в сфере жилищного строительства. Помимо планов по более четкой регламентации процесса передачи жилья дольщикам рассматривается и вопрос определения единого санатора для отрасли. Только вот достаточно ли этих мер для того, чтобы полностью нивелировать проблемы? Есть ли у инициатив «скользкие» стороны, и чем они опасны?
Светлана Шмакова позитивно оценивает возможность появления единого санирующего органа. Правда, опасается, как бы не пришлось девелоперам платить дважды — и страховой компании, и госсанатору. Иначе, говорит она, случится рост цен на жилье, так как у многих застройщиков просто не останется иного выхода, кроме как коменсировать затраты из карманов покупателей.
Кроме того, в разговорах о едином санаторе экспертов тревожит ряд других вопросов. Например, кто и на каком основании сможет оценивать финансовую состоятельность застройщиков? И можно ли ожидать каких-то преференций тем из них, кто выполняет все взятые на себя обязательства?
Но самое главное — как конкретно предполагается использовать сумму обязательного резервирования? Ведь одно дело, рассуждает Евгения Акимова, если страховые отчисления приходят в единый госорган ото всех застройщиков страны, и совсем другое, когда они идут в район только от нескольких. Вряд ли в последнем случае санатор сможет выполнить обязательства — на это просто не хватит денег. Наконец, каким именно будет конечный размер страхового отчисления? Девелоперам ясно, что он не может превышать действующие ставки (1−2%), так как эти затраты очень высоки в общем бюджете проекта.
Что же касается вопроса своевременности или несвоевременности передачи готового жилья дольщикам, то здесь основной «скользкой» стороной, по мнению Григория Алтухова, является следующий факт:
— При вынесении решений по подобным обращениям суды чаще всего, исходя из нашей практики, руководствуются в первую очередь законом о защите прав потребителей, а не ФЗ-214. Возможно, необходимы дополнительные решения высших судебных инстанций. Например, решения пленумов Верховного Суда с указаниями — как решать подобные вопросы, в какой очередности применять буквы законов.
К тому же, отмечает Рената Беляева, сложно сказать, возможно ли будет полностью исключить любые злоупотребления дольщиков, поскольку сама суть злоупотреблений в том, что это действия законные, но произведены с единственной целью — получить выгоду от застройщика в обход договорных условий о цене объекта. А поскольку Федеральный закон № 214-ФЗ все-таки направлен на защиту прав дольщиков, то любое право, поддерживаемое законодательно, может быть почвой для злоупотреблений.
Следовательно, панацеей от всех проблем застройщиков такие меры тоже назвать нельзя.
Проблему ищут не там?
Так нужно ли вообще что-то менять в законодательстве для того, чтобы сделать взаимодействие сторон по договору долевого участия максимально безопасным? Что сейчас является наиболее ощутимой помехой для этого?
На сегодняшний день, уверена Евгения Акимова, покупка жилья по ДДУ — самая безопасная схема. Дольщик защищен от двойных продаж, а в случае срыва срока передачи ключей он может требовать неустойку и возврат денежных средств.
Однако, подчеркивает она, при банкротстве девелопера требования дольщиков суд удовлетворяет только в третью очередь. И этот процесс достаточно длительный: покупателю приходится ждать возврата денег 1,5−2 года. Поэтому дополнительный механизм защиты дольщиков, который будет давать им дополнительные гарантии, пришелся бы кстати.
Еще одним ощутимым препятствием на пути к полной безопасности в настоящее время является бюрократизм, считает Светлана Шмакова:
— Перенос ввода в эксплуатацию готового объекта отчасти связан со сложностями в получении разрешительной документации, а также просрочками исполнения своих обязательств сетевыми организациями по подключению готового объекта к внешним сетям. Если ранее для застройщиков в Московской области можно было получить разрешение на уровне администрации района, то теперь такое возможно только после одобрения на уровне областной власти. Новая форма взаимодействия застройщиков и властей налаживалась на протяжении всего 2015 года. Были ситуации, когда объекты стояли готовыми, но застройщик не мог ввести их в эксплуатацию из-за бюрократических проволочек. Сегодняшний процесс ввода дома стал более или менее регламентирован, однако по-прежнему на него уходит достаточно большой период времени. Получается, что из-за бюрократизма девелопер сталкивается с ситуацией, когда дольщик может требовать возврат денег, несмотря на фактическую готовность дома.
Что же касается именно поправок в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», то у многих застройщиков они вызывают опасения, отмечает генеральный директор входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области ГК Gravion Group Сергей Шашурин. В эту категорию эксперт заносит, например, желание законодателей исключить из состава целевых средств, финансируемых за счет средств участников долевого строительства, объекты социальной инфраструктуры.
— Это отразится на росте себестоимости квадратного метра, — подчеркивает он. — При этом никаких компенсационных мер правительством не предполагается. Поэтому мы считаем, что необходимо расширить статью о целевом использовании средств дольщиков, включив в нее объекты инфраструктуры, инженерию, транспортную инфраструктуру и т. п.
Однако на взгляд управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой во взаимоотношениях «застройщик-дольщик» обладали меньшими правами и фактически были «заложниками» проекта всегда как раз покупатели. Сегодня же ситуация меняется в лучшую сторону, дольщик может смело требовать выполнения своих законных прав. В том числе — и расторгнуть договор долевого участия, не боясь, что полученных от девелопера денег не хватит на новое жилье. Это большой прогресс, нужно продолжать двигаться в том же направлении.
— Очевидно, — подытоживает эксперт, — что каких-то изменений в схеме передачи жилья и возврате денег дольщику могут требовать недобросовестные застройщики, которые нарушают свои обещания.