Эксперты предрекают массовое банкротство в отрасли
Ипотека: даешь 10%
Крупнейший российский банк — Сбербанк — объявил о том, что снижает ставки по ипотеке. Если жилье покупается у застройщика, ставка составит от 10,9%, если на вторичном рынке — то от 10,75 до 12,25%. Ну а если покупатель новостройки пойдет на электронную регистрацию сделки (Росреестр предоставляет и такую возможность), ставка будет еще ниже — от 10,4%.
Эксперты прогнозируют, что за Сбербанком, как это уже сложилось, последуют и другие банки: деваться им особо некуда, надо выдерживать конкуренцию. Что интересно, ставки падают уже и без всяких специальных усилий государства. Программу льготной ипотеки с господдержкой было решено на 2017 год не продлевать. И даже ключевая ставка Центробанка (от нее зависит стоимость денег для банков) пока в этом году остается все на том же уровне в 10%.
— В правительстве надеялись на снижение ипотечных ставок при смягчении политики Банка России, — сообщил первый зампред правительства Игорь Шувалов. — Но, видимо, даже без снижения ключевой ставки рынок уже сегодня так складывается, что банки сами будут принимать решение о снижении процента по ипотеке.
По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2017 году ставки по ипотеке и без господдержки должны просесть до 11% и даже ниже. А в следующем году — взять рубеж в 10%.
Пока среднестатистический ипотечный кредит берется под более высокий процент. По топ-15 российских банков, по данным АИЖК, в январе он составил 12,85% для новостроек и 12,35% — для вторичного рынка. Но тенденция к снижению — налицо. Как и другая: в 2016 году наши граждане взяли ипотеки почти на 1,5 триллиона рублей, что примерно на треть больше, чем годом раньше. А в 2017 году, по прогнозам АИЖК, банки выдадут этих кредитов на рекордные для России 1,8 триллионов.
А раз так, что будет с ценами на жилье? Эксперты прогнозировали, что как только ставка в среднем окажется ниже 12%, они вполне могут пойти вверх за счет увеличившегося спроса. Благо, в зависимости от региона, по ипотеке сейчас покупается от 50% до 70% квартир. А по новостройкам этот показатель кое-где доходит даже и до 85%.
Понастроили тут…
— Если рост в цене и будет, то точечный, по отдельным новостройкам, — считает директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиан Гутман.
Главная причина: ипотека-то дешевеет, но это с лихвой компенсируется падением доходов потенциальных покупателей нового жилья. В некоторых регионах доходы за 2016 год просели на 20 — 30%. Какой уж тут рост цен на квартиры…
Тем более, что в большинстве крупных городов есть еще и проблема номер два: переизбыток новостроек. Эксперты считают, что ситуация начинает напоминать некий «мыльный пузырь», который уже лопнул, но этого как бы не замечают.
— Пока этот эффект не виден, — заявляет финансовый аналитик Алена Кондратьева. — Но предложение уже давно превысило спрос в несколько раз. Денег у людей нет, и скупить они все не смогут. Поэтому многие строительные компании не выдержат и объявят о банкротстве. Поэтому цены поднимать уж точно не в интересах строителей.
Это характерно, например, не только для Подмосковья, где сейчас ведут строительство и привлекают деньги дольщиков аж 594 (!) компании. В некоторых регионах местным застройщикам приходится еще и конкурировать с «пришлыми» — фирмами все из той же Москвы, где крупным застройщикам давно стало тесно.
Избыток новостроек влияет и на рынок вторичного жилья. Поэтому при высокой конкуренции продавцы квартир вынуждены либо снижать цену, либо вовсе откладывать продажу.
Возможен и небольшой чисто сезонный всплеск цен
КОНКРЕТНО
Что сейчас толкает цены на жилье вверх…
Стоимость стройматериалов выросла, застройщикам все сложнее компенсировать ее за счет своей маржи.
Ужесточаются требования к застройщикам (часть поправок в закон о долевом строительстве уже вступили в силу, часть — только вносятся). В связи с очередными ожидающимися новшествами многие компании с не очень устойчивым финансовым положением могут уйти с рынка (правда, по прогнозам, это произойдет не раньше лета). С одной стороны, это хорошо: станет меньше рискованных предложений. С другой — «выжившие» могут попробовать поднять цены. Правда, эксперты успокаивают: в ближайшее время это вряд ли получится, сначала надо куда-то деть «излишек» уже понастроенного.
Возможен и небольшой чисто сезонный всплеск цен.
— На первичном рынке традиционно цены растут в феврале-марте, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Дело в том, что уже со второй половины ноября многие застройщики запускают предновогодние акции. И они действуют как раз всю зиму. Потом скидки перестают работать — вот и получается, что стоимость жилья выросла. Как правило, речь идет примерно о 1,5-3% от цены в зависимости от проекта.
…а что не дает им расти
Хотя Минэкономразвития ожидает рост доходов населения уже по итогам этого года, пока до этого еще далеко. В 2016 году реальные доходы наших граждан, по подсчетам Росстата, сократились почти на 6%.
ЕСТЬ МНЕНИЕ
Куда пойдет доллар — туда и «квадрат»
Зависит ситуация и от курса валют. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева считает, что рынок недвижимости — заложник доллара.
— Те, у кого деньги есть, хранят их чаще всего именно в этой валюте. Поэтому, как только доллар стремится вниз, спрос тоже проседает.
