В 2016 году капитальный ремонт должен пройти в 771 многоквартирном доме Ростовской области. Но по сравнению с общим количеством многоэтажек, нуждающихся в серьезном обновлении, это лишь небольшая часть. Всего в региональную программу капремонта включены около 18,5 тысячи домов общей площадью 49 миллионов квадратных метров, а сама программа рассчитана аж до 2049 года. Однако у собственников жилья есть возможность не ждать очереди на ремонт годами и десятилетиями, а значительно ускорить этот процесс. Для этого нужно взять судьбу дома в свои руки.
Домашний зачет
Недавние изменения в областном законодательстве позволяют применять так называемую зачетную схему, которую могут использовать жители многоквартирных домов, накапливающие средства на капремонт с помощью счета регионального оператора (НКО «Фонд капитального ремонта»). Суть схемы такова: собственники собирают дополнительные средства, досрочно проводят капитальный ремонт дома и на определенное время освобождаются от уплаты ежемесячных «капремонтовских» взносов.
— Чтобы сделать зачет средств на капремонт, региональному оператору необходим реестр платежей собственников, в котором будет указано, кто и какие средства внес на досрочное выполнение капремонта. После этого собственники могут не платить взносы за капремонт до тех пор, пока не закончится заплаченная сумма. Кроме того, нужно, чтобы специальная комиссия подтвердила необходимость капремонта, чтобы работы в рамках досрочно выполняемого ремонта оплачивались без использования бюджетных средств и чтобы не требовалось повторное выполнение этих работ, — поясняет заместитель министра ЖКХ Ростовской области Валерий Былков.
Для лучшего понимания того, о каких суммах может идти речь при проведении капремонта и использовании зачетной схемы, можно привести реальный пример со стандартной четырехподъездной девятиэтажкой из 144 квартир. По данным НКО «Фонд капитального ремонта», на ремонт кровли в таком доме потребуется сумма от двух миллионов рублей. Если собственники захотят быстро отремонтировать крышу, они должны собрать по 15 тысяч рублей с каждой квартиры. А после зачета в течение 4 — 5 лет жители этого дома не будут платить за капремонт. Немного меньше средств, около 1,5 миллиона рублей, потребуется на замену лифта.
Замена на поле
Еще одна возможность, которую смогут использовать жильцы многоквартирных домов, — это замена одного вида работ на другой, более актуальный. Так, например, если по региональной программе планируется провести ремонт электро- или водоснабжения, а собственники считают, что важнее отремонтировать кровлю, можно заняться и кровлей. Но для этого нужно тщательно просчитать смету.
— Стоимость работ, которые собственники хотят выполнить вместо предусмотренных в программе, не должна превышать запланированных затрат. Кроме того, нужно учитывать сроки капремонта. Ведь подготовка к заменяемым работам тоже занимает определенное время и влечет трудовые затраты. Поэтому собственники, которые хотят поменять вид работ, запланированных на следующий год, должны обратиться к региональному оператору с заявлением о замене заранее, до 1 апреля текущего года, — предупреждает Валерий Былков.
Свобода спецсчета
Все это в большей степени касается собственников, обслуживающихся на общем счете регионального оператора. У тех же, кто предпочел альтернативный способ накоплений на капремонт и открыл специальные счета, свободы больше: они в любое время могут поменять вид работ и перенести срок их проведения. Так называемым спецсчетникам нет необходимости ждать капремонта, обозначенного в областной программе, все зависит от объема накопленных на счете средств.
Правда, сбор капремонтовских взносов начался недавно, с мая 2014 года, и за это время невозможно было собрать крупную сумму на проведение больших работ. Однако у собственников, открывших спецсчет, теоретически есть возможность ускорить капремонт при помощи кредитных средств. Теоретически — потому что многие ТСЖ, пытавшиеся пойти по этому пути, столкнулись с нежеланием банков выдавать подобные кредиты. Тем не менее в Ростовской области один из банков все же готов рассматривать заявки на кредитование капремонта.
— Банк выдает кредит без поручительства и залога на срок до пяти лет с таким расчетом, что возвращаться заемные деньги будут в сумме месячных взносов за капремонт. Если при действующем в регионе тарифе весь дом платит 30 тысяч рублей, то и с банком заключается договор, согласно которому выплаты производятся в сумме 30 тысяч рублей ежемесячно, — приводит конкретный пример председатель ростовской ассоциации ТСЖ Сергей Атаманенко. — По решению собрания собственников в Ростове заключены кредитные договоры на ремонт семи многоквартирных домов. В одном доме уже отремонтирована кровля, в другом — система водоснабжения и отопления. Рассматривается еще три обращения за кредитами от ТСЖ. При этом деньги не подвержены инфляции, кредит погашается, дома ремонтируются.
Собственники должны соотнести рост стоимости капремонта за счет банковских процентов и потенциальную выгоду, получаемую от ускорения ремонтных работ, а значит, уменьшения риска обесценивания денежных средств, собираемых на спецсчете, и выбрать наиболее выгодный вариант. Но, как показывает практика, пока ТСЖ не хватает грамотных и ответственных управленцев.
— Спецсчет — это хороший и гибкий механизм, но им нужно серьезно заниматься. А сейчас в плане на 2016 год спецсчетники составляют лишь 55 домов. И когда мы начали с ними общаться, выяснилось, что основная масса собственников просто не готова к капремонту. Они только от нас узнали, что до декабря должны утвердить на общем собрании проектно-сметную документацию, — говорит начальник управления реформирования жилищного хозяйства Оксана Удоденко.
Достать из копилки
Ускорить капремонт могут также собранные ранее средства. Ведь еще до вступления в силу региональной программы некоторые управляющие компании собирали взносы по статье «капитальный ремонт». И специалисты настоятельно рекомендуют жильцам многоквартирных домов напомнить УК об этих средствах. При этом уже есть различные примеры использования собранных денег.
— В Первомайском районе жители одного дома приняли решение о ремонте кровли стоимостью 2,3 миллиона рублей. Еще до 2014 года по статье «капремонт» они собрали миллион рублей. Жильцы накопили еще полмиллиона за время действия региональной программы и договорились с подрядчиком о выплате остальных 800 тысяч рублей в рассрочку. За 7 — 8 месяцев они эту сумму погасят. Есть другой пример в Пролетарском районе. Там собрано более 800 тысяч рублей, но собственники проголосовали не за ремонт, а за то, чтобы УК вернула им ранее собранные средства. А, например, один жилищный кооператив из Азова в связи с банкротством и прекращением деятельности просит принять около миллиона рублей, которые ранее собирали собственники, в счет текущих платежей за капремонт, — рассказывает Владислав Крюков.
Между тем
Многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, не включаются в региональную программу капремонта, а их жильцы не должны платить взносы на капремонт. Если же дом включен в программу и уже после этого его признали аварийным, то собранные средства на капремонт используются при сносе дома.