Закон о долевом строительстве 214-ФЗ предусматривает повышенную ответственность застройщиков перед дольщиками-физлицами: за просрочку сдачи объекта и передачи ключей от квартир установлена двойная ставка при расчете неустойки по сравнению с юрлицами. Но такая строгость есть только на бумаге, в чем я убедился лично, будучи участником долевого строительства ЖК, возводимого ООО «Лещ Констракшн».
Застройщик допустил просрочку передачи ключей более чем на четыре месяца, за что по закону мне причиталась неустойка в размере 176 тыс. руб. Однако Симоновский райсуд Москвы по ходатайству застройщика уменьшил ее до 70 тыс. руб. При этом, согласно постановлению пленума Верховного суда РФ (ВС) №7 об ответственности за нарушение обязательств, снижение неустойки возможно, только если она явно несоразмерна, а бремя доказывания этого возлагается на ответчика. Таким образом, ВС исходит из презумпции соразмерности неустойки. В моем же споре позиция застройщика сводилась к тому, что виноваты контрагенты, просрочка невелика, ключи к моменту слушания уже переданы. Соразмерность всеми силами доказывал я, хотя и не обязан.
Так, испрашиваемый размер неустойки составлял 6,59% от цены договора и 17,97% в годовом выражении. Обосновывая отсутствие чрезмерности, я ссылался на ставки одиннадцати банков по кредитам для МСБ (они составляли от 17% до 25% годовых), говорил о перекладывании предпринимательских рисков на потребителя, недобросовестности застройщика. Все эти аргументы, несмотря на «очень долгое выступление в прениях», как выразилась секретарь судебного заседания, не помогли.
Судья Валентин Кулешов снизил неустойку в 2,5 раза, а в решении ограничился короткой отпиской, не объяснив, в чем же проявилась несоразмерность, и не оценил ни одного из приведенных мною десяти доводов. Впрочем, даже эти средства пока не получить — исполнительный лист мне так и не выдали, ссылаясь то на утерю заявления о его выдаче, то на отпуск сотрудников, то на их отсутствие без понятных причин.
Изучив практику в судах общей юрисдикции (СОЮ), можно прийти к неутешительному выводу: моя ситуация не исключение, а правило. Взыскиваемые дольщиками суммы за просрочку «режутся» безбожно и безосновательно, достаточно лишь просьбы застройщика со ссылкой на якобы несоразмерность неустойки. Вопреки позиции ВС, суды весьма лояльно относятся к действиям застройщика, поэтому те чувствуют себя вольготно и безнаказанно, не особо заботясь о сроках сдачи.
Выход для дольщиков мне видится только один — переуступка требований в пользу юрлица. Это позволит перевести спор из СОЮ в арбитражный суд, где вольное снижение неустойки без веских доказательств почти исключено.